Vastgoed als zekerheid: waarde alleen is niet genoeg
“Er zit voldoende overwaarde in het pand, dus de financiering moet mogelijk zijn.”
Het klinkt logisch. Toch is vastgoedwaarde op zichzelf zelden voldoende om een zakelijke financiering rond te krijgen.
Vastgoed kan een financier belangrijke zekerheid bieden. Maar uiteindelijk moeten rente en aflossing worden betaald uit de kasstroom van de onderneming of uit de huurinkomsten van het object.
Een goede vastgoedfinanciering brengt daarom waarde, kasstroom, risico, looptijd, bestemming en terugbetaalstrategie met elkaar in balans.
Welk doel heeft de vastgoedfinanciering?
De beoordeling begint bij het financieringsdoel.
Gaat het om:
- aankoop van een bedrijfspand voor eigen gebruik;
- aankoop van een verhuurd beleggingspand;
- verbouwing of verduurzaming;
- herfinanciering van een bestaande lening;
- vrijmaken van overwaarde;
- tijdelijke overbruggingsfinanciering;
- projectontwikkeling;
- aankoop van grond;
- financiering van een gemengd object met wonen en werken?
Ieder doel kent een ander risicoprofiel.
Een pand dat volledig door de eigen onderneming wordt gebruikt, wordt anders beoordeeld dan een bedrijfsverzamelgebouw met meerdere huurders. Ook een tijdelijke overbrugging vraagt om een andere terugbetaalstrategie dan een langlopende vastgoedfinanciering.
De financieringsvorm en looptijd moeten aansluiten bij het gebruik, de inkomsten en het toekomstplan van het object.
Welke waarde hanteert de financier?
Bij zakelijk vastgoed financieren komen verschillende waardebegrippen voor. Deze waarden zijn niet zonder meer uitwisselbaar.
WOZ-waarde
De WOZ-waarde wordt door de gemeente vastgesteld en wordt onder andere gebruikt voor belastingen. Het is geen actuele taxatie en vormt meestal niet de enige basis voor een financieringsbesluit.
Marktwaarde
De marktwaarde geeft aan wat het object onder normale marktomstandigheden naar verwachting kan opbrengen. Een financier verlangt hiervoor vaak een actueel taxatierapport van een geaccepteerde taxateur.
Marktwaarde in verhuurde staat
Wanneer een object verhuurd is, kunnen huurcontracten en verhuurvoorwaarden invloed hebben op de waarde. De waarde in verhuurde staat kan afwijken van de waarde bij leegstand of eigen gebruik.
Executiewaarde of gedwongen-verkoopscenario
Een financier kijkt ook naar de mogelijke opbrengst wanneer het vastgoed binnen beperkte tijd moet worden verkocht. Daarbij wordt doorgaans rekening gehouden met verkoopkosten, onzekerheid en een mogelijk lagere opbrengst.
Toekomstige waarde
Bij verbouwing of projectontwikkeling kan ook de waarde na realisatie relevant zijn. Die waarde bestaat echter nog niet. De financier zal daarom beoordelen welke werkzaamheden, vergunningen, kosten en risico’s nodig zijn om deze waarde daadwerkelijk te realiseren.
De waarde waarop een ondernemer rekent, hoeft dus niet gelijk te zijn aan de waarde die een financier accepteert.
Wat zegt de LTV?
De Loan-to-Value, meestal afgekort tot LTV, geeft de verhouding weer tussen de financiering en de waarde van het vastgoed.
De berekening is:
Financieringsbedrag ÷ geaccepteerde vastgoedwaarde × 100%
Bij een lening van €650.000 en een geaccepteerde waarde van €1.000.000 bedraagt de LTV 65%.
Een lagere LTV betekent doorgaans dat de financier meer zekerheidsruimte heeft. Dat kan invloed hebben op:
- de financierbaarheid;
- de rente;
- de aflossingsverplichting;
- de looptijd;
- aanvullende zekerheden;
- de bereidheid van financiers om een voorstel te doen.
Toch vertelt de LTV niet het hele verhaal.
Een object kan een lage LTV hebben, maar onvoldoende inkomsten genereren om rente en aflossing te betalen. Andersom kan een onderneming een sterke kasstroom hebben, terwijl het beschikbare vastgoed beperkt als zekerheid kan worden ingezet.
Een passende vastgoedfinanciering vraagt daarom om een combinatie van voldoende dekking én voldoende terugbetaalcapaciteit.
Waaruit worden rente en aflossing betaald?
Vastgoed biedt zekerheid wanneer het misgaat. De maandelijkse financieringslasten moeten echter uit de normale kasstroom worden voldaan.
Bij zakelijke vastgoed financieren voor eigen gebruik kijkt een financier onder andere naar:
- omzet en resultaat van de onderneming;
- operationele kasstroom;
- bestaande financieringsverplichtingen;
- beschikbare liquiditeit;
- gevoeligheid voor tegenvallers;
- afhankelijkheid van klanten en leveranciers;
- continuïteit van de onderneming.
Bij verhuurd vastgoed ligt de nadruk onder andere op:
- hoogte van de huurinkomsten;
- resterende looptijd van huurcontracten;
- kwaliteit en spreiding van huurders;
- leegstandsrisico;
- onderhoudskosten;
- beheerlasten;
- rente en aflossing;
- toekomstige investeringen;
- marktconformiteit van de huur.
Niet de bruto huur, maar het bedrag dat na kosten en reserveringen overblijft, is beschikbaar voor de financieringslasten.
Hoe sterk is de DSCR?
Een veelgebruikte maatstaf is de Debt Service Coverage Ratio, oftewel DSCR.
De DSCR vergelijkt de beschikbare kasstroom met de totale rente- en aflossingsverplichtingen.
Bij een DSCR van 1,00 is de beschikbare kasstroom precies gelijk aan de financieringslasten. Er is dan geen buffer voor tegenvallers.
Een hogere DSCR betekent dat meer ruimte aanwezig is om de verplichtingen te dragen. Welke verhouding een financier acceptabel vindt, hangt af van het type vastgoed, het risico, de looptijd en de stabiliteit van de inkomsten.
Daarom moet niet alleen een basisscenario worden doorgerekend. Kijk ook naar situaties waarin:
- de rente hoger wordt;
- een huurder vertrekt;
- onderhoudskosten toenemen;
- de omzet van de onderneming daalt;
- een verbouwing duurder uitvalt;
- verkoop of herfinanciering later plaatsvindt.
Een vastgoedfinanciering moet niet alleen onder ideale omstandigheden betaalbaar zijn.
Welke betekenis heeft het eerste hypotheekrecht?
Een hypotheekrecht geeft een financier zekerheid op het vastgoed.
Wanneer de verplichtingen niet worden nagekomen, kan de hypotheekhouder onder bepaalde voorwaarden het object verkopen en zich uit de opbrengst laten betalen.
De rangorde is daarbij belangrijk.
De eerste hypotheekhouder heeft in beginsel een sterkere positie dan een tweede hypotheekhouder. Wanneer al een financier met een eerste hypotheekrecht aanwezig is, kan een nieuwe financier niet zomaar dezelfde zekerheidspositie krijgen.
Bij de beoordeling wordt daarom gekeken naar:
- welke hypotheekrechten al zijn gevestigd;
- voor welk maximumbedrag deze zijn ingeschreven;
- welke schuld daadwerkelijk openstaat;
- of aanvullende financiering is toegestaan;
- welke andere zekerheden zijn verstrekt;
- of een eerste of tweede hypotheek mogelijk is;
- welke afspraken tussen financiers nodig zijn.
Een hoge hypothecaire inschrijving betekent overigens niet automatisch dat het volledige ingeschreven bedrag nog verschuldigd is. De actuele schuldpositie moet afzonderlijk worden vastgesteld.
Bestemming en gebruik kunnen doorslaggevend zijn
Een pand kan fysiek geschikt lijken voor een bepaald gebruik, terwijl het bestemmingsplan of de vergunningen dat gebruik niet toestaan.
Dat kan grote gevolgen hebben voor:
- de exploitatie;
- de verhuurbaarheid;
- de marktwaarde;
- de verkoopbaarheid;
- de bereidheid van een financier;
- de verzekerbaarheid van het object.
Controleer daarom onder andere:
- de publiekrechtelijke bestemming;
- verleende vergunningen;
- feitelijk gebruik;
- eventuele bewoning;
- milieuverplichtingen;
- erfpacht;
- bodemgesteldheid;
- zakelijke rechten;
- verhuurbeperkingen;
- kadastrale situatie.
Bij gemengde objecten, bijvoorbeeld een woning met kantoor en bedrijfsruimte, moet bovendien duidelijk zijn welk deel privé en welk deel zakelijk wordt gebruikt. Niet iedere financier kan of wil een dergelijke combinatie financieren.
Hoe courant is het vastgoed?
Niet ieder pand is even gemakkelijk opnieuw te verkopen of te verhuren.
Een financier kijkt daarom naar de courantheid van het object. Daarbij spelen onder andere een rol:
- locatie;
- bereikbaarheid;
- onderhoudsstaat;
- energieprestatie;
- alternatieve gebruiksmogelijkheden;
- lokale vraag;
- omvang en indeling;
- afhankelijkheid van één specifieke gebruiker;
- aanwezigheid van bijzondere installaties;
- technische of functionele veroudering.
Een standaard bedrijfsunit op een goede locatie heeft meestal een bredere kopersgroep dan een zeer specialistisch pand dat volledig is ingericht voor één bedrijfsproces.
Hoe specifieker het vastgoed, hoe belangrijker de kwaliteit van de exploitatie en terugbetaalcapaciteit wordt.
Overwaarde vrijmaken vraagt om een duidelijk plan
Ondernemers willen soms de overwaarde in hun bedrijfspand benutten voor groei, werkkapitaal, een overname of herstructurering.
Dat kan een passende route zijn, maar ook dan wil een financier weten waarvoor het geld wordt gebruikt en hoe de aanvullende schuld wordt terugbetaald.
Belangrijke vragen bij zakelijk vastgoed financieren zijn:
- Welk bedrag is werkelijk nodig?
- Waar wordt het kapitaal voor ingezet?
- Levert die investering extra kasstroom op?
- Blijft voldoende vastgoeddekking aanwezig?
- Kan de onderneming de hogere lasten dragen?
- Welke financiële ruimte blijft daarna over?
- Wordt langlopend vastgoed niet gebruikt voor een structureel verlieslatende exploitatie?
Overwaarde is geen extra omzet en ook geen winst. Het omzetten van overwaarde in liquiditeit betekent dat de schuldpositie toeneemt.
Daarom moet het doel van de financiering voldoende perspectief bieden.
Tijdelijke financiering vraagt om een harde exit
Bij een overbruggingsfinanciering is de terugbetaalstrategie, oftewel de exit, essentieel.
Terugbetaling kan bijvoorbeeld plaatsvinden uit:
- verkoop van vastgoed;
- verkoop van een andere onderneming of bezitting;
- definitieve langlopende herfinanciering;
- ontvangst van een contractueel vastgelegde betaling;
- afronding en verkoop van een project.
Een verwachte verkoopopbrengst is echter nog geen zekere terugbetaling.
Een financier zal daarom vragen naar:
- actuele waarde;
- verkoopbaarheid;
- verkooptermijn;
- bestaande biedingen;
- benodigde vergunningen;
- resterende werkzaamheden;
- openstaande schulden;
- verwachte netto-opbrengst;
- een alternatief wanneer verkoop vertraging oploopt.
Hoe korter de looptijd van de financiering, hoe concreter en beter onderbouwd de exit moet zijn.
Zeven vragen vóór u vastgoedfinanciering aanvraagt
Beantwoord vooraf in ieder geval deze zeven vragen:
1. Wat is het financieringsdoel?
Maak duidelijk of het gaat om aankoop, verbouwing, herfinanciering, overbrugging of het vrijmaken van overwaarde.
2. Welke waarde kan worden onderbouwd?
Zorg voor een actuele en passende taxatie en controleer welke waarderingsgrondslag de financier hanteert.
3. Hoe hoog is de werkelijke LTV?
Neem alle bestaande financieringen en hypotheekrechten mee en baseer de berekening op de waarde die de financier accepteert.
4. Waaruit worden rente en aflossing betaald?
Onderbouw de kasstroom vanuit de onderneming of vastgoedexploitatie en werk ook een tegenvallend scenario uit.
5. Welke zekerheden zijn al verstrekt?
Breng hypotheekrechten, pandrechten, borgstellingen en financieringsvoorwaarden volledig in kaart.
6. Zijn bestemming en vergunningen op orde?
Controleer of het feitelijke en voorgenomen gebruik juridisch is toegestaan.
7. Wat is de terugbetaalstrategie?
Bij kortlopende financiering moet de exit concreet, realistisch en bij voorkeur aantoonbaar zijn.
Vastgoedfinanciering vraagt om samenhang
Een sterk vastgoedobject kan een belangrijke basis vormen voor financiering. Maar waarde alleen maakt een aanvraag nog niet verantwoord.
De beste financieringsoplossing ontstaat wanneer:
- het financieringsdoel helder is;
- de waarde goed is onderbouwd;
- de LTV voldoende ruimte biedt;
- de kasstroom de lasten kan dragen;
- bestemming en gebruik kloppen;
- de zekerheden juridisch duidelijk zijn;
- looptijd en terugbetaalstrategie op elkaar aansluiten.
Dat is de kern van financieringsregie: niet alleen kijken hoeveel er mogelijk is, maar vooral bepalen welke financiering passend en verantwoord is.
Wilt u uw vastgoedfinanciering goed voorbereiden?
Overweegt u aankoop, herfinanciering, verbouwing of het vrijmaken van overwaarde? Leg uw situatie dan gerust aan ons voor.
Advies4MKB brengt het vastgoed, de kasstroom, zekerheden, risico’s en terugbetaalstrategie samen. Zo ontstaat een onderbouwde financieringsvraag en een duidelijke koers richting de financieringsmarkt.
Bespreek uw vastgoedfinanciering met Advies4MKB.